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實行累進物業稅—房地產調控的有效手段，物業稅有哪些 博鰲鎮房產，博鰲鎮獨特的熱帶海濱氣候和優良的人居環境，成為全國度假、養老的最佳第二居住地。

物業稅從理論上講，是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一項稅收，其主要是以財產的價值為計稅依據。物業稅主要針對土地、房屋等不動產，要求所有者或承租方每年繳納一定的稅款，而應繳納的稅值會隨著房屋市場價值的升高而升高。物業稅多屬于地方稅，是政府部門財政收入的重要來源之一。

    目前，我國已經采用的治理瓊海博鰲鎮房地產過熱的手段有四類，即土地管理、信貸管理、稅收管理、整頓市場秩序。那么，到底哪一類或哪幾類手段、什么樣的治理配套政策才能真正奏效呢？

    一種商品的價格上漲過快，其平抑的重要手段之一就是增加供給。既然近兩年我國瓊海博鰲鎮房地產價格上升過快，那么，政府就應該采取措施促進瓊海博鰲鎮房地產的供給增加。為此就應該增加相應的土地供給和信貸支持。可是，由于我國土地審批與交易制度遠未完善，存在亂批地等違法違規現象，所以政府被迫收緊批地權，被迫采取了緊縮地根的政策。加上目前我國瓊海博鰲鎮房地產過熱中存在虛假需求等問題，所以也不能盲目地通過擴大土地供給等手段來增加房屋的供給。但是，嚴格上地審批這一政策客觀上對瓊海博鰲鎮房地產市場造成了供給緊縮的預期效應。這是一種典型的供給管理政策，這一政策的負面效應主要體現在市場預期之上。土地審批權限上收，獲得土地的難度更大，上地拍賣（或轉讓）價格上升，其預期必定是博鰲鎮房價進一步上升。應該說，從2004年以來，我國瓊海博鰲鎮房地產價格邊調邊漲，這一局面的出現在相當程度上是與緊縮地根的預期有關的。

    在信貸方面，針對瓊海博鰲鎮房地產過熱的調控措施到目前為止主要是緊縮性的。例如，針對信貸規模增長過快的窗口指導，按揭貸款成數的調低等措施都具有緊縮性。窗口指導的取向在于控制信貸（包括瓊海博鰲鎮房地產信貸）規模，抑制信貸增長的幅度，尤其是抑制瓊海博鰲鎮房地產開發貸款的增長速度。這種措施的效果體現為供給緊縮。調低按揭貸款的成數屬于需求管理范疇。但是，將按揭成數從八成降為七成，這對于房屋總需求的抑制力度頗為有限，而且，這種措施也妨礙了對房屋的真實需求的滿足。

    在稅收方面，目前出臺的措施有征收交易稅和出售房屋所得稅兩項。而在房屋的實際買賣與征稅過程中，交易稅大部分甚至幾乎全部轉嫁給了買方，所得稅則部分轉嫁給了買方。結果都是實質性地提高了博鰲鎮房價，增加了買方的負擔。

    對囤積房源、高估博鰲鎮房價騙取按揭貸款、連環炒作抬高博鰲鎮房價、利用買賣雙方信息不對稱抬高博鰲鎮房價等操縱市場的行為，政府當然必須采取有力的措施予以查處和打擊。可是，查處這類問題需要地方政府投入大量的人力、物力和財力：而且，目前查處的法律法規依據也不充足。有的問題例如虛假按揭問題，即使有足夠的法律法規依據可據以查處，但有關執法部門的執法效能實際上也較有限。

    筆者以為，開征實名制下的累進物業調節稅才是治理和調控瓊海博鰲鎮房地產市場的標本兼治的政策。

    所謂累進物業稅就是對個人擁有的住房，按面積大小以累進的稅率稽征稅收。例如，為了保障個人對住房的基本需求，對擁有面積等于、小于100平方米的個人免征物業稅；對擁有住房面積超過100平方米以上的個人按累進稅率稽征物業稅。可以假設每超過20平方米設一個稅率，而且稅率不斷累進，不斷提高。例如，對超過100平方米的第一個20平方米，每年征收500元人民幣的物業稅；對超過100平方米的第二個20平方米，每年征收800元人民幣物業稅；對超過100平方米的第三個20平方米，每年征收1000元人民幣物業稅，依此類推，誰擁有的房屋越多，誰交的稅也越多。

    累進物業稅是一種需求管理手段。筆者以為，對我國瓊海博鰲鎮房地產業調控的關鍵或重點應放在需求管理方面，實行以需求管理為主，以供給管理為輔的調控政策。尤其應該打擊操縱市場行為的虛假需求。作為輔助手段的供給管理，其主要功能在于兩個方面：其一是在瓊海博鰲鎮房地產真實需求旺盛時期，通過增加供給來促進供求平衡；在瓊海博鰲鎮房地產需求不振的時期，通過采取緊縮地根等措施來控制供給規模，防止供給過剩和價格暴跌。其二是在瓊海博鰲鎮房地產供給中打擊炒作和操縱市場等人為提高價格的行為，確保瓊海博鰲鎮房地產市場秩序規范。以我國的情況而論，無論是短期還是長期，在住房政策方面都應該實行保障居民的基本需求、抑制享受性需求、打擊投機性需求的政策，這一政策的核心就是需求管理。累進物業稅則是瓊海博鰲鎮房地產需求管理的最有效手段。

    累進物業稅是一種公平的稅收。首先，它立足于保障住房基本需求的滿足；其次，它并不排除居民享受大面積住房的需求，只是對這種需求行為多征收部分稅賦，這種稅賦類似于高檔煙酒和高級化妝品之類的稅收，有錢人可以享受，但應該多繳些稅；其三，它能有效打擊虛假的投機性需求，對那些囤積房屋待價而沾和連環炒作之類的虛假需求，能夠起到立竿見影的控制與消除作用。

    實行累進物業稅是一個復雜的問題，其具體操作細節需要進一步研究。在此僅說明如下幾點。

    第一，累進物業稅的稅基宜采用房屋面積，而不是房屋的貨幣價值。貨幣價值有原始價和市場價之分，而且市場價如何估定也難以操作。房屋面積則十分容易掌握，按照征稅簡單化的原則，應該采用按面積征收累進物業稅。

    第二，累進物業稅應由地方政府征收，主要歸地方政府所有。這樣做的意義在于有利于發揮地方的積極性，使這項制度安排能得到有效落實。

    第三，現在推出累進物業稅會不會對目前瓊海博鰲鎮房地產市場造成重大沖擊，導致博鰲鎮房價急劇跌落從而帶來金融風險并對國民經濟整體造成重大傷害呢？對這一問題應該予以充分考慮并切實防范。關鍵就在于有分寸地把握好累進物業稅的起征點和各檔次累進的稅率。為了穩妥起見，在實施累進物業稅的起步階段，累進的稅率可以適當低一點，如果較低的稅率不足以將博鰲鎮房價控制在政府的目標區間之內，則可以逐步再提高稅率。經過幾年的摸索，可以建立一種累進物業稅稅率與博鰲鎮房價水平之間的經驗函數。政府可以據此得心應手地運用累進物業稅手段，適時對我國的瓊海博鰲鎮房地產整體價格水平及發展規模進行有效地調控。

    第四，瓊海博鰲鎮房地產開發商和中介公司也應納入累進物業稅的管理范圍。這一點是針對開發商、中介公司可能囤積積壓房屋而設計的。開發商或中介公司可能堅持追求某一目標價位，在其手中的房屋達到該價位之前堅持不出售房屋。這種情況一方面不利于穩定博鰲鎮房價，另一方面由于竣工的房屋遲遲不能出售，銀行貸款也不能如期收回。因此，在政策上應限制開發商和中介公司長期持有已竣工房屋。對此，最有效的辦法就是對持有竣工房屋超過一定期限（例如一年）的開發商和中介公司稽征累進物業稅。這一點對于治理瓊海博鰲鎮房地產市場秩序，打擊人為炒作等不良行為非常必要和有效。

以上就是物業稅有關內容的敘述，中國目前對物業稅的管理還是非常嚴格的，各類政策法規也比較全面，如果您還有其他有關物業稅方面的問題，可以關注房天下知識，獲取更多物業稅有關知識內容。

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