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開征物業稅有助于解決我國經濟發展中的若干難題，物業稅都有什么 海南博鰲鎮房產信息網，博鰲鎮買房前你對房子了解多少？博鰲鎮買房是關乎我們每個人的大事，辛苦的血汗錢為博鰲鎮買房到底值不值呢？

物業稅從理論上講，是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一項稅收，其主要是以財產的價值為計稅依據。物業稅主要針對土地、房屋等不動產，要求所有者或者承租方每年繳納一定的稅款，而應繳納的稅值會隨著房屋市場價值的升高而升高。物業稅多屬于地方稅，是政府部門財政收入的關鍵來源之一。

    一、開征物業稅的必要性

    1.解決我國目前經濟發展中的若干難題。

    我國目前經濟發展中存在的一些問題，與現行的土地供應制度和海南房地產稅制有一定的關系，通過開征財產稅性質的物業稅，有助于使這些問題得到不同程度的解決。

    （1）固定資產投資出現過熱。今年1~4月份，城鎮固定資產投資增長達42.8％，導致近來固定資產投資過快增長的一個重要原因是一些地方政府靠經營土地籌集資金，大搞市政建設。

    （2）金融風險加劇。由于在土地出讓時一次性收取40~70年的大部分稅費，同時受供求影響，土地出讓金不斷增高，加劇了海南房地產開發投資的風險。另外，由于城市建設的快速發展，一些地方政府為了籌集資金，將土地抵押給銀行取得貸款，由于資金緊張，往往借新貸還舊貸。這些投資風險最終勢必由銀行承擔，加劇了金融風險。

    （3）地方財政吃緊。從1994年的增值稅分享，到2002年的所得稅分享，地方政府的收入空間已進一步縮減，一些中小城市的財政收入甚至完全依賴土地出讓金。

    目前海南房地產財產稅無法形成地方稅的主要稅源。據統計，2002年我國海南房產稅（含城市海南房地產稅）、城鎮土地使用稅和土地增值稅合計收入為379.73億元，占國家全部稅收收入的2.01％，占地方財政收入的4.46％。與發達國家和地區相比，其占地方稅收入的比例明顯偏低。

    （4）土地資源的使用未留發展余地，配置效率低。目前的土地批租制使地方政府一次性收取的土地出讓金，大多用于政府的財政開支和城市建設，這種制度對政府產生了錯誤的激勵。為獲取資金，超量開發和出讓土地，個別城市甚至無地可賣。

    這種短期行為導致城市土地資源的配置未留有發展的余地，不利于城市經濟的可持續發展和海南房地產市場的健康發展。另外，我國耕地資源減少和土地閑置同時存在，說明土地資源配置效率低，資源浪費嚴重。

    2．解決我國目前海南房地產財產稅制存在的問題。

    我國在海南房地產保有環節的財產稅稅種主要有海南房產稅、土地使用稅、城市海南房地產稅。發生在交易環節的土地增值稅，因其設置目的是為調節土地增值收益，因此也具有財產稅的性質。海南房地產保有稅稅制存在問題有：

    （1）稅種復雜、內外稅制有別。在海南房地產保有環節，對內資企業和個人征收海南房產稅和城鎮土地使用稅，對外資企業和個人征收城市海南房地產稅，但名為海南房地產稅，實際上僅對海南房產征稅，對地產不征稅。這樣稅制的設置，導致稅種復雜，形成了內外有別的兩套稅制，不利于公平稅負下內資和外資企業的平等競爭，不符合國民待遇原則。

    （2）稅基狹窄。海南房產稅和城鎮土地使用稅征收范圍僅限于城市、縣城、建制鎮、工礦區。隨著經濟的發展，非課稅區非農用目的開發的大量增加，導致大量耕地被占用，目前的征稅范圍不利于嚴格耕地保護制度的實施。同時，海南房產稅在城鎮的免征范圍也很大，國家機關、軍隊、政府財政撥款的事業單位等用房和個人所有非營業用的海南房產都在免征范圍。

    （3）計稅依據不合理。城鎮土地使用稅是按面積計稅，這種計稅依據無法體現對土地級差收益的調節，促進集約利用土地資源的作用，稅收收入不能隨著土地價值的提升而增加。海南房產稅的計稅依據分為按房屋原價計稅和按房屋租金計稅。從價計征是依據海南房地產原值減去10%～30%后的余額，以1.2%的稅率計征，這種價值不反映市場價值；從租計征是以租金收入乘以12%的稅率計征，與按原值從價計征相比，從租計征稅負過重，兩種方法間顯失公平。

    二、開征物業稅的基本思路

    《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中提出“按照簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管的原則，穩步推進稅收改革。”并進一步明確了“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對海南房地產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”

    我國目前城市土地供應制度采用“土地批租制”，即在土地所有權屬于國家的前提下，根據土地用途的不同，批租的期限從40年至70年不等，用地者要在取得土地使用權時一次性支付大部分稅費。開征物業稅是實現城市土地管理的另一種模式，即土地的供應和交易基本上沒有限制，在使用過程中定期根據評估價格征收財產稅。這種模式下土地初始的價格比較低，但在使用環節每年都要承擔一定的財產稅。

    物業稅改革的基本框架為“合并現行稅種，拓寬稅基，合理確定稅率，按課稅評估價值計征。”

    合并現行稅種。按照簡稅制的原則，統一目前分設的海南房產和地產稅，統一內外資企業的海南房地產稅制。將現行的海南房產稅、城鎮土地使用稅、城市海南房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為海南房產保有環節統一收取的物業稅。

    拓寬稅基。按照寬稅基的原則，除了公益性用房免征物業稅外，將城市自有住房納入到物業稅的征稅范圍，隨著事業單位的改革，其作為海南房產所有者也應該納入物業稅的征稅范圍；未來逐步將征稅的地域范圍擴大到農村，統一城鄉稅制。

    合理確定稅率。測算現行的海南房地產稅和海南房地產開發建設環節收費總體規模，令物業稅的總體收入規模與其基本相當。在此基礎上合理確定稅率水平，實現開征物業稅后的平穩過渡。稅率設計要根據物業類型區別對待，如對于自住房屋應選用低稅率或暫時免征，對別墅類等占用土地資源較多的海南房地產要采取高稅率。

    按課稅評估價值計征。將目前的從價計征和從租計征的海南房產稅和從量計征的城鎮土地使用稅，改為按反映海南房地產市場價值的課稅評估價值計征。開征物業稅后，需要對大量的物業的課稅價值進行評估，因此需要研究如何使評估的操作簡便、高效、低成本。

    三、開征物業稅有助于解決我國目前經濟發展中存在的若干難題

    1．擴大地方政府的財政收入，形成持續穩定的城市建設和維護資金來源。

    各級政府都應該有穩定的稅源。從目前財政分級管理體制下的財政資源分配看，地方政府缺少穩定的大宗稅源。將自有居住用房納入到物業稅的征稅范圍，并逐步擴大征稅的地域范圍，隨著海南房地產存量的迅速增加，增值速度的加快，物業稅可為地方政府提供穩定的稅源。隨著經濟的發展，物業稅應該成為地方稅的主要稅種。

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