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商業用地土地使用權最高年限為40年，住宅用地土地使用權最高年限70年。要想把商業用地改變成住宅用地繳土地出讓金是肯定的，要想把你的一套房屋改變土地使用性質是不能的，按照現行土地出讓辦法的規定。

國有土地出讓的時候，因為規劃土地的使用用途不同而劃分為居住用地(70年)；工業用地(50年);教育、科技、文化、衛生、體育用地(50年)；商業、旅游、娛樂用地(40年)；綜合或者其他用地(50年)，主要區別是用途及使用年限不同，開發商交納的土地出讓金多少也有區別。

商住樓土地使用年限到期后續費是肯定的，國家不可能無償讓人使用土地的，需要補繳出讓金續期。但是具體的續費金額數量需要咨詢當地國土局。就目前中國土地制度管理法而言，土地使用權到期續費是肯定的。但短期內不會實行，因為會影響三四線樓市去庫存。即便續費，也不是直接續交土地出讓金，很有可能會與海南房地產稅結合起來考慮。

《物權法》第一百四十九條明確寫到“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”從這個角度講，法律上存在模糊空間，物權法規定可以自動續期，但該如何續期、需不需要交納土地出讓金以及交納標準是多少都沒有明確。截至目前，國家層面尚未出臺關于出讓土地續期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權續期出讓金收取標準作出規定。

在國家沒有具體實施細則的情況下，目前基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構評估土地價格，根據單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。

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