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瓊海市二手房評(píng)估價(jià)怎么計(jì)算 海南瓊海二手房，在瓊海購(gòu)買樓盤之前應(yīng)當(dāng)對(duì)樓盤多進(jìn)行了解，包括周邊盤的瓊海房?jī)r(jià)以及該小區(qū)瓊海房?jī)r(jià)走勢(shì)。。

申請(qǐng)貸款買瓊海市二手房的話，瓊海市二手房的評(píng)估價(jià)一般為市場(chǎng)價(jià)的80%-90%。采用貸款方式瓊海購(gòu)房會(huì)用到評(píng)估價(jià)，一般有商業(yè)貸款評(píng)估、公積金貸款評(píng)估和組合貸款評(píng)估。商業(yè)貸款的評(píng)估值一般能到市場(chǎng)價(jià)格的80%-90%左右，公積金貸款的評(píng)估值一般能到市場(chǎng)價(jià)的80%-85%左右。就評(píng)估流程的時(shí)效性來(lái)講，商業(yè)貸款評(píng)估要更高。組合貸款的評(píng)估報(bào)告商業(yè)銀行和公積金中心都可以用，只需做一次評(píng)估即可。

1、房齡：房屋的新舊程度，不僅決定房源賣相，也對(duì)購(gòu)買者今后的使用構(gòu)成影響。房屋自修建完畢后，就開始進(jìn)入了折舊期。在進(jìn)行瓊海市二手房交易時(shí)，要計(jì)算房屋折舊費(fèi)。磚混結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%左右。

2、戶型：套二、套三等正規(guī)戶型好，反之，形狀不規(guī)范的異型戶型，或者套型過(guò)小、過(guò)大的戶型，都會(huì)降低瓊海房?jī)r(jià)，一般減去5%到10%。

3、樓層：塔樓：中間層>高層>底層;板樓：中間層>1層>5、6層，若1層為基準(zhǔn)價(jià)，2層和6層則會(huì)在此基準(zhǔn)下減3%，3層和4層會(huì)增加3%，若是樓頂就會(huì)減5%。如果底樓帶有戶外花園，或者頂樓帶有屋頂花園，價(jià)格要增加一定百分比。

4、朝向：塔樓：東南>西南>雙南>東向>西向>西北>北;板樓：南北>雙南>東西>東向。

南北朝向的海南房子最好。東西朝向及其他朝向的海南房子的室內(nèi)通風(fēng)和采光都不及南北朝向的好。朝向不好的房屋評(píng)估時(shí)要減去2%到5%。

5、裝修：裝修時(shí)間在5年以內(nèi)的房屋價(jià)格要高一些，如果裝修質(zhì)量較高、成色又好，則需加10%。反之，若裝修時(shí)間超過(guò)5年，或者只是簡(jiǎn)易裝修，裝修成本不大，增加比例酌情降低。

6、物業(yè)管理：有物業(yè)管理的小區(qū)主要是新修商品房樓盤，建筑年代在1995年左右或是單位宿舍區(qū)都不設(shè)置物業(yè)管理，一般情況下沒(méi)有物業(yè)管理的小區(qū)減去3%到5%。

7、位置與地段：房屋臨街會(huì)降低出售價(jià)格。房屋所處位置較好，在居住環(huán)境優(yōu)質(zhì)的地方，要增加15%左右。

8、配套：瓊海購(gòu)房者在選購(gòu)瓊海市二手房時(shí)，都會(huì)重點(diǎn)考慮房屋周邊的交通情況、醫(yī)療、學(xué)區(qū)、教育、購(gòu)物和餐飲等配套基礎(chǔ)設(shè)施。如果房源周邊設(shè)施配套不全，則按比例減少5%到15%。

9、小區(qū)環(huán)境：尤其近兩年霧霾嚴(yán)重，瓊海購(gòu)房者更加看重小區(qū)布局和綠化，如果不達(dá)標(biāo)，要減少3%到5%。

10、市場(chǎng)：二手瓊海房?jī)r(jià)格評(píng)估同樣要考慮到買家心理因素和市場(chǎng)效應(yīng)，最近地鐵房和學(xué)區(qū)房深受瓊海購(gòu)房者喜愛(ài)，因而價(jià)格水漲船高，再往前推十幾年，二三環(huán)海南房子最熱，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)不同變化，對(duì)搶手房源提高5%左右。

海南瓊海樓盤賣點(diǎn)：瓊海的定位是“田園城市”，這意味著不會(huì)有繁華的景象出現(xiàn)，環(huán)境生態(tài)宜居。且瓊海民風(fēng)淳樸，當(dāng)?shù)氐闹伟蚕鄬?duì)其他市縣要好，這對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)，或許尤為重要。雖然城市配套不及海口三亞，但也算是該有的都有，空氣沒(méi)有海口濕黏，夏季也沒(méi)有三亞炎熱，但是瓊海作為海南東部的市縣，每年都有臺(tái)風(fēng)“光顧”，而它的道路排水狀況遲遲沒(méi)有改善，每每臺(tái)風(fēng)一來(lái)，多處路段會(huì)出現(xiàn)“海景”。但目前相關(guān)部門似乎已經(jīng)意識(shí)到了這點(diǎn)，正在著手改善。另外一點(diǎn)，引用在瓊海居住了一段時(shí)間的外地人原話：“瓊海的雨量多，濕度大。”，海南瓊海房產(chǎn)網(wǎng)。

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