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物業稅有什么，物業稅不能替代土地出讓金 海南瓊海房地產，瓊海買房，讓很多人過上了舒適的生活，但是在辦理的過程中也是會有不少煩惱的事情發生的。

物業稅從理論上講，是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一項稅收，其主要是以財產的價值為計稅依據。物業稅主要針對土地、房屋等不動產，要求所有者或是承租方每年繳納一定的稅款，而應繳納的稅值會隨著房屋市場價值的升高而升高。物業稅多屬于地方稅，是政府部門財政收入的關鍵來源之一。

寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同認為——

物業稅不能替代土地出讓金

    日前，廣州瓊海房地產知名專家、寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同在接受記者有關“物業稅”問題的采訪時提出了個人觀點——物業稅不能替代土地出讓金：

    “周小川在談物業稅時，提到兩種不同的城市管理方式：一種是城市土地采用一次性批租和收地價的形式；另外一種是分期收取地租或地價的形式。到底哪一種形式更適合中國的國情，其實結果是不言而喻的——前一種更符合中國的現實和實際，如果要調節和限制土地出讓金以及各種瓊海房地產稅費，只要調整和規定土地出讓金的使用期限與用途以及各種稅費的比例即可。如果改變現行的土地供應制度，不是采取土地拍賣和掛牌競價出讓，而是將土地無限制地供應和交易，又無須一次性交付地價或地租，那樣的情形在中國行得通嗎？恐怕只有回到計劃經濟的年代，才有可能實施這種幾乎是無償劃撥的土地供應和交易形式，相信即使是西方福利社會要做到這點也是極為困難的?！?/p>

    物業稅替代土地出讓金的弊端

    許多專家和學者贊成物業稅替代土地出讓金一次性交付的形式，一是擔心政府寅吃卯糧，怕現在就把地租花完了，以后的日子不好過；二是為海南購房消費者著想，變一次性交付為長期小額交付；三是對發展商來說，可以進一步降低瓊海房地產開發的門檻。從表面上看，可以說是一項皆大歡喜的好改革，但仔細地研究和分析，我們就會發現這種改革其實是弊大于利的，我們仍可以從政府、消費者和發展商三個方面來做另一番的考量和分析——

    從政府的角度看：物業稅代替土地出讓金，必然會使政府目前的財政收入大幅減少，這將會使政府改善公共服務和城市基礎設施的能力受到很大影響。比如廣州市去年商品房銷售金額達444億元，如果土地稅費按1／3計，約為148億元，如果只按1／50或1／70收取物業稅，每年這一部分將只能收2億～3億元。也就是說如果用物業稅代替土地出讓金，廣州市政府有可能每年減少140多億的財政收入，全國估計至少在數千億以上。政府一下子減少這么多收入，能否維持正常的開支？如果開征物業稅，政府不僅沒有增加稅收，反而要大幅減少財政收入，是否有違初衷？

    從消費者的角度看？很明顯的問題就是有可能買得起供不起，增加消費者海南購房風險?，F在工薪階層海南購房大多采取按揭方式，許多人都是先用未來錢，供樓的負擔和壓力已經很大，如果出現樓價和利率大幅波動，隨時都會出現斷供的危險。物業稅盡管降低了海南購房的門檻，卻更加重供樓和稅賦的負擔，肯定會造成供不起樓、納不起稅的普遍現象，增加金融和樓市的風險不算，還會給社會帶來極不穩定的因素。

    而且，即使瓊海新房舊房采取不同的物業稅稅收標準，也不可避免出現不合理和不公允的現象。因為，稅改前海南購房的業主已一次性交齊海南購房的所有稅費，政府現在不可能退還已經收繳的稅費，卻反而要向這些已經為國家做出很大貢獻的納稅人重復征收物業稅；而且這些過去的高價物業也還存在被新的低價物業帶動貶值的可能，原有的業主將會同時遭受重復課稅和物業貶值的雙重打擊。

    從發展商的角度看：如果土地供應和交易不受限制，不用一次性交付土地出讓金，好像是很不錯，但如果真的不用一次性交土地稅費，發展商又怎么樣才能拿得到地呢？是憑實力還是憑關系？會不會出現土地壟斷在少數人手中的現象，或土地濫用和浪費的現象？發展商當然十分愿意分期繳交土地出讓金，因為這樣可以減輕初始投資的負擔和壓力，降低開發成本。廣州市政府現已明確規定土地出讓金必須一次性交付，不能分期繳交，這將增加發展商項目開發的資金負擔，再加上現在新開發項目的貸款又要四證齊全，發展商的資金壓力相當之大。但如果改變現行的游戲規則，也許很多發展商擔心的就不一定是資金來源的問題了，而是要擔心土地來源的問題了。新的游戲規則會怎么樣，是否有利于瓊海房地產發展，目前還很難判斷。

    稅制改革應當先易后難

    我們可以意識到：開征物業稅如果僅僅作為財產稅和瓊海市房產稅的一種形式，主要是為了開辟稅源、擴大財政收入，在這個前提下適當地調整和改革城鎮建設的有關稅費，這種做法和思路是比較符合現實，而且是可行的和可操作的。現在樓價是隨市場變化而變化的，地價和稅收還不太適應市場的變化和需求，應當充分運用地價和稅收的調節作用，引導和平抑市場的供求和價格。

    我國的物權法規和土地所有制與發達國家尚有很大不同，比如私人和企業只能擁有土地使用權而不能擁有所有權，就與世界上大多數國家不相同。目前我國的做法只是一種過渡性的變通和折中的方法，今后也許會逐步地解決土地所有權歸屬問題；否則海南房子到了50年或70年的期限之后，又該怎么辦呢？其實，香港和許多國家也都是要一次性收地價的，然后還要繳交小額的瓊海市房產稅或差餉。也沒有哪個國家、企業和個人愿意出讓土地后，再分成幾十年來回收地價或地租。

    許多專家和學者對此也提出了許多不同的意見、觀點和看法，韓世同認為必須要謹慎考慮，聽取各種不同的意見和建議，集思廣益；即使是先易后難、采取小額的物業稅，也要充分考慮開征的時機和條件是否成熟，還要充分考慮市場和消費者的接受程度，不要對瓊海房地產行業的發展造成太大的沖擊和影響。

    摘自《中國瓊海房地產報》2004.03.01　倪鳳友

以上就是物業稅有關內容的描述，我國目前對物業稅的管理還是十分嚴格的，各類政策法規也比較全面，要是您還有別的有關物業稅方面的問題，可以關注房天下知識，獲取更多物業稅有關知識內容。

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