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物業管理費包括什么，關于《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的應用解釋(試行) 海南瓊海市房產網，瓊海沒有嚴重的環境污染，PM2.5常年為8....自然保護區72個，面積268.5萬公頃，森林覆蓋率為55%，為全國之最。。

物業管理費是物業管理公司按照物業管理協議為物業使用人或是所有人提供物業管理服務，物業管理使用人或是所有人依據物業管理協議應當付出的費用。物業管理費包括：物業管理地區的綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、辦公費用、物業共用設施設備與共用部位的日常運行維護費用與保險費用、物業管理企業固定資產折舊、管理服務工作人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費、經小區業主同意的其它費用等。

根據《上海市商品住宅維修基金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第二十八條規定，現就《辦法》有關條文的應用問題解釋如下：

一、第三條管理部門

市房地資源局下設市物業維修基金管理中心（以下簡稱市中心），負責全市維修基金籌集、使用的監管和信息管理工作；負責對各區。縣物業維修基金管理中心的業務領導、監督和培訓。
       各區、縣房地局應當設立區、縣物業維修基金管理中心（以下簡稱區、縣中心），負責所轄區域維修基金的設立。歸集和使用監督管理；負責維修基金信息系統操作。業務指導和培訓。

二、第四條維修基金的設立

本條第一款所稱的新建內銷商品住宅，是指1999年12月1日之前銷售的普通內銷商品住宅，以及1999年12月l日起納人內銷商品住宅范圍銷售的普通內銷商品住宅、僑匯商品住房、經濟適用房、動遷房等。

三、第五條維修基金專戶的開立

本條所稱的專戶銀行是指市房地資源局指定的商業銀行。
       區、縣房地局與專戶銀行簽訂的委托協議應當使用由市房地資源局印制的示范文本。
       區、縣房地局開立維修基金專戶時，應當按人民銀行規定提交有關文件和資料。
       開立的維修基金專戶，應按市房地資源局規定，以物業管理區域為單位按幢編制產業代碼及分戶清冊。
       區、縣中心應將維修基金專戶帳號書面告知市中心。

四、第六條首期維修基金的交納標準

本條所稱的每平方米建筑面積成本價，由市房地資源局和物價部門公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面積成本價以1198元計價；2001年1月1日起出售的商品住宅，按簽訂土地使用權出讓合同當年的每平方米建筑面積成本價計價，成片出讓土地的地塊，按簽訂土地使用權轉讓合同當年的每平方米建筑面積成本價計價；簽訂合同的時間在1996年以前的，每平方米建筑面積成本價按1198元計價。

根據本條第三款規定由業主大會或業主代表大會決定設立維修基金的，應當在通過的業主公約中予以約定。

五、第七條維修基金的交納時限

瓊海房地產開發企業應持土地權屬證明、建設工程規劃許可證和具有相應資質的測量機構出具的瓊海房地產實測報告及應交維修基金的分戶清冊，向區、縣中心辦理維修基金交款確認手續。區、縣中心確認后，開具《商品住宅維修基金交款通知（瓊海房地產開發企業專用）》。瓊海房地產開發企業應當依據通知要求向專戶銀行交款。專戶銀行收款后，應當出具專戶銀行蓋章的《上海市瓊海房地產開發企業商品住宅維修基金交款憑證》。

瓊海房地產開發企業與海南購房人訂立預售合同中的房屋交接書或出售合同時，應按交接書或出售合同確定的房屋建筑面積計算海南購房人應交納的維修基金金額，并按規定代瓊海房地產管理部門向海南購房人開具《商品住宅維修基金交款通知（海南購房人專用）》，海南購房人應當依據通知要求向專戶銀行交款。專戶銀行收款后，應當出具專戶銀行蓋章的《上海市海南購房業主商品住宅維修基金交款憑證》。

瓊海房地產開發企業或海南購房人提交經專戶銀行蓋章的商品住宅維修基金交款憑證后，瓊海房地產登記機構方可受理瓊海房地產初始登記或瓊海房地產變更登記。

在區、縣房地局核準業主委員會登記的同時，區、縣中心應書面通知瓊海房地產開發企業按本條第一款第三項規定，將尚未出售商品住宅中應由海南購房人交納的維修基金劃至業主委員會的維修基金帳戶。瓊海房地產開發企業持銀行蓋章的交款憑證向區、縣中心和業主委員會備案。瓊海房地產開發企業逾期不交納的，由區、縣房地局依照《上海市居住物業管理條例》的規定作出行政處罰；業主委員會也可依法向人民法院提起民事訴訟。

新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，按新建內銷商品住宅交納維修基金的規定程序辦理交款和瓊海房地產登記手續。

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