房屋交易需要一段時間辦理一系列的手續，中間就有可能會出現各種意外，導致退房的情形出現。法律規定在什么情況下可以退房呢？按揭貸款的方式瓊海買房怎么退？

哪些情況予以退房

1、開發商未取得商品房預售許可證的

2、海南購房合同被依法確認無效的

3、海南購房合同存在重大誤解或開發商欺詐訂立的

4、按揭不能的

5、屋面積誤差比絕對值超出3％的

6、房屋主體結構質量存在問題的

7、房屋質量嚴重影響使用的

8、房地產商擅自變更規劃設計的

9、套型與圖紙設計不一致的

10、開發商遲延交付房屋的

11、開發商遲延辦理房屋所有權登記超過一年的

海南購房人通過按揭貸款的方式瓊海買房是一種很常見的方式。

在按揭貸款中，至少存在三方主體，四個基本合同關系，即海南購房人與海南房地產開發商之間的商品房買賣合同關系，海南購房人與按揭銀行之間的借款合同關系，海南購房人與按揭銀行之間的以房屋為抵押物的抵押合同關系，海南房地產開發商與按揭銀行之間明確保證、回購等具體條款的保證合同關系。

一、簽了按揭貸款海南購房合同后，海南購房人若想退房，房款該退給誰

因為依據《商品房司法解釋》第二十五條規定，當按揭銀行作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，以及就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴時，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

為什么法律會這樣規定呢？通俗點說：你起訴開發商要求退房，一旦得到法院支持，開發商不僅要將你交的首付款退還給你，同時其收取銀行替你支付的其余房款也包含在你的訴訟請求中了，法院一旦判決開發商將所有房款退給你，而你拿到錢“溜”了，這時候銀行基于你從開發商處購瓊海買房屋所享有的抵押權就落空了（因為既然瓊海市房子你不買了，你為瓊海市房子設定的抵押也就失去了基礎）。

如果銀行再找瓊海買房人要錢，一是難，二是成本高。而如果銀行可以參加訴訟說服法庭，讓開發商直接將錢退給銀行，一事兩清，且無損他人，自然更好！

二、當遇到不可抗力時，海南購房者的按揭貸款是否需要還

海南購房人雖然買的是瓊海市房子，但這個房能夠登記在你的名下，就說明你享有了瓊海市房子的所有權。那么法律規定，瓊海市房子（物權法上稱為物）是誰的，誰就要承擔瓊海市房子滅失、毀壞的風險。就如同你家借錢買了一臺電視機，買回來后，如果因打雷震壞了，在電視機沒有質量問題的情況下，損失就得你自己扛，借給你錢買電視機的人不會為你負責。

同樣道理，在按揭瓊海買瓊海市房子的過程中，銀行就類似于借給你錢買電視機的人，只不過銀行是收了你一大筆利息，而借給你錢買電視機的人可能不收利息或收很少的利息。所以，如遇不可抗力，房屋發生損毀，損失你要自己承擔，銀行的錢你還是得還的！

三、假如瓊海市房價大跌，不僅海南購房者受損失，銀行也有可能找上門

假設海南購房者2011年買下一套300萬元的瓊海市房子，首付90萬元，貸款210萬元。五年后，海南購房者已經償還銀行本金35萬元，剩余175萬元。就在這時，瓊海市房價一瀉千里，已經腰斬，這套瓊海市房子市場價僅為150萬元。

這時候銀行該坐不住了，仔細一算：當初借他210萬元，是因為他將當時價值不低于210萬元的瓊海市房子抵押給了銀行?，F在，瓊海市房子僅值150萬元，但海南購房者欠銀行175萬元，銀行發放的貸款有25萬元失去了優先權保障，銀行給了海南購房者兩條路：一是先還25萬元；二是再提供其他的抵押物。

否則，銀行是不會看著自己貸出去的款就這樣泡湯的。

我們看看《銀行房屋按揭貸款合同范本》的有關條款是這樣說的：“抵押期間由于乙方（海南購房人）的過錯或其他原因造成抵押物的價值減少的，乙方應在30日內向甲方（銀行）提供與減少的價值相當的擔保。否則，甲方有權要求乙方提前清償相當于抵押物價值減少部分的本息。如果乙方既不提供價值相當的擔保又不提前清償等值的貸款本息，甲方有權宣布貸款提前到期，要求乙方提前清償全部貸款本息。”

因此你的抵押物價值下降，銀行找到你后，很可能最終就要拍賣你瓊海市房子了！到那時，你不但瓊海市房子沒了，甚至還要補齊沒有完全償付銀行欠款的“窟窿”！