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前期物業管理的特點，前期物業管理有什么 海南瓊海博鰲鎮房子，博鰲鎮買房已經是我們茶余飯后必談論的頭等大事。已經買完房或正在博鰲鎮買房路上的，多少都會傾其一生為房子而努力！

前期物業管理是小區交房前的物業前期介入，是住宅自售賣之日起至小區業主委員會與物業管理公司簽署的《物業管理合同》生效時止的物業管理。前期物業管理工作主要有：幫助小區業主完成博鰲鎮新房驗收、向小區業主發放《業主手冊》、物業需根據相關規定向小區業主預售物業費或是停車位租金、小區業主入住和裝修管理、前期衛生管理、安全管理等費用。

1、前期物業服務合同是由建設單位與物業服務企業簽訂的，且其內容包含在建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同中。《條例》第25條，“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容”。這里的物業買受人是指博鰲鎮買房人即將來的業主，也就是說前期物業服務合同是房屋買賣合同的組成部分。關于前期物業服務合同的期限，法律規定建設單位與物業服務企業可以約定合同期限；但是，在約定的期限屆滿前，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同就已經生效的，前期物業服務合同終止（《條例》第26條），這是因為物業管理畢竟與業主的權益密切相關，而前期物業服務合同卻不是業主簽訂的，并不能完全反映業主對物業服務企業的要求，法律作此規定也是出于對業主權益的保護。

2、前期物業服務企業由建設單位選聘。為增加前期物業管理的透明度，法律規定了前期物業管理的招投標制度。《條例》第24條對此做了明確規定，建設部還專門就此制定了《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，這樣增加了前期物業管理的透明度，打破了舊有的“誰開發、誰管理”的模式。《條例》第24條，“國家提倡建設單位按照博鰲鎮房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府博鰲鎮房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。”一般，住宅小區的建設單位都應通過招投標的方式選聘物業服務企業，只有當投標人少于3個或者住宅規模較小并經物業所在地的區、縣人民政府博鰲鎮房地產行政主管部門批準后才可以采用協議方式選聘。這里“住宅規模較小”的標準法律賦予省一級人民政府博鰲鎮房地產行政主管部門確定，《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第42條中，“本辦法第三條規定住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府博鰲鎮房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業管理企業的，其規模標準由省、自治區、直轄市人民政府博鰲鎮房地產行政主管部門確定。”

3、建設單位可以制定臨時管理規約。《條例》第22條，“建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。”管理規約是業主大會對物業的使用維護管理、業主的共同利益、業主應履行的義務以及違反管理規約應承擔的責任等事項作出的規定，本應由業主大會制定，但在前期物業管理中業主大會尚未成立，由業主大會制定管理規約是不可能的，而物業管理活動仍需進行，業主的權益也需維護，因此《條例》賦予建設單位制定管理規約的權利，并將其命名為臨時管理規約以區別于業主大會制定的管理規約，這也說明建設單位制定的規約的效力是臨時的，在業主大會制定出管理規約之后該臨時規約即失去效力。《條例》第23條還規定，“建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。”建設單位在賣房時應向博鰲鎮買房人明示臨時管理規約的內容，讓博鰲鎮買房人知道自己在將來物業管理中的權利和義務的后做出瓊海博鰲鎮購房決定，博鰲鎮買房人應書面承諾遵守該規約，作此規定是為了減少實踐中因博鰲鎮買房時得到的物業服務承諾與入住時得到的物業服務不一致而發生的糾紛。

4、前期物業管理的內容與通常所說的物業管理有所不同。主要是：（1）物業共用部位的維護與管理。《條例》第27、28條規定，“業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。”物業共用部位和共用設施設備的權利歸業主享有，建設單位無權處分，在業主大會、業主委員會成立并就此作出約定前，應由前期物業服務企業進行查驗并管理。（2）物業的承接驗收以及物業資料的接管。物業的驗收是前期物業管理的重要內容，是物業服務企業對已建成的物業的質量進行的初步把關，也明確了開發商與物業管理部門的責任。實踐中經常發生開發商與物業管理部門由于住宅質量問題而互相推諉的事情，這是由建設單位與物業管理企業職責不清造成的。《條例》第29條規定，“在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（四）物業管理所必需的其他資料。”前期物業管理企業要對建設單位交付使用的物業質量進行驗收，并按要求對驗收后的物業進行維護與管理，驗收后一定時期再出現問題就應該由物業服務企業負責了。

5、明確了建設單位在前期物業管理中的責任。（1）配置物業管理用房，《條例》第30條，“建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房”。（2）物業的保修責任。《條例》第31條，“建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。”《建設工程質量管理條例》第39條及41條規定，“建設工程實行質量保修制度。建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。”“建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。”房屋的有些質量問題在竣工驗收時可能無法發現，而是在使用中逐步暴露出來，如屋頂滲水、墻皮脫落、管道漏水、堵塞等，根據本條規定，物業在交付使用后一定期限內發現質量問題，應由建設單位承擔保修責任。開發商在交付住宅時必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質量保證書》承擔相應的保修責任，但如果是住戶違反了《住宅使用說明書》的要求而使用不當或私自改變住宅結構等造成的質量問題，開發商不承擔責任。《建設工程質量管理條例》第40條規定了建設單位承擔保修責任的期限，“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”

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